নিজের তিল তিল করে জমানো পুঁজিতে কেনা সম্পত্তিতে ভাড়াটে বসানোর সময় অনেক মালিকই এক অজানা আশঙ্কায় ভোগেন। প্রচলিত একটি ধারণা রয়েছে যে, কোনো ভাড়াটে একটানা ১২ বছর বা তার বেশি সময় বসবাস করলে ওই সম্পত্তির মালিকানা দাবি করতে পারেন। এই ভয়ের কারণেই অনেক মালিক দীর্ঘমেয়াদী চুক্তিতে যেতে চান না। তবে সুপ্রিম কোর্টের সাম্প্রতিক পর্যবেক্ষণ এবং দেশের বিদ্যমান আইন এই দুশ্চিন্তার অবসান ঘটিয়েছে। শীর্ষ আদালত স্পষ্ট জানিয়েছে, স্রেফ দীর্ঘ সময় বসবাসের ভিত্তিতে কোনো ভাড়াটে আইনত সম্পত্তির মালিক হতে পারেন না।

মালিকানা সুরক্ষায় আইনি রক্ষাকবচ

আইন বিশেষজ্ঞ ও আদালতের ব্যাখ্যা অনুযায়ী, যদি মালিক ও ভাড়াটের মধ্যে একটি বৈধ এবং লিখিত চুক্তি (Valid Agreement) থাকে, তবে ভাড়ার মেয়াদ যত বছরই হোক না কেন, ভাড়াটে কখনোই মালিকানা দাবি করার সুযোগ পাবেন না। মূলত ‘অ্যাডভার্স পজিশন’ বা প্রতিকূল দখলের আইনটি তখনই কার্যকর হয় যখন কোনো সম্পত্তিতে চুক্তহীনভাবে দীর্ঘ ১২ বছর কেউ বসবাস করেন এবং আসল মালিক ওই সময়ের মধ্যে কোনো প্রতিবাদ বা অধিকার দাবি করেন না। একটি রেজিস্টার্ড রেন্ট এগ্রিমেন্ট থাকলে এই আইনি প্যাঁচ থেকে মালিক পক্ষ সম্পূর্ণ সুরক্ষিত থাকেন।

সম্পত্তি নিরাপদ রাখতে প্রয়োজনীয় সতর্কতা

বাড়ি বা ফ্ল্যাট সুরক্ষিত রাখতে আইনজ্ঞরা কয়েকটি নির্দিষ্ট পদক্ষেপ গ্রহণের পরামর্শ দিচ্ছেন। প্রথমত, মৌখিক চুক্তির পরিবর্তে সর্বদা রেজিস্টার্ড রেন্ট এগ্রিমেন্ট করা জরুরি। ১১ মাসের চুক্তির ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক না হলেও দীর্ঘমেয়াদী ক্ষেত্রে এটিই প্রধান রক্ষাকবচ। দ্বিতীয়ত, চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেই তা নিয়ম মেনে নবায়ন বা রিনিউ করতে হবে। এছাড়া প্রতি মাসে ভাড়ার রসিদ প্রদান বা ব্যাংক ট্রান্সফারের মাধ্যমে টাকা লেনদেনের প্রমাণ রাখা মালিকানার অবিচ্ছেদ্য দলিল হিসেবে কাজ করে। যথাযথ পুলিশ ভেরিফিকেশন করিয়ে রাখলে ভবিষ্যতের যে কোনো আইনি জটিলতা এড়ানো সহজ হয়।

এক ঝলকে

• বৈধ লিখিত চুক্তি থাকলে দীর্ঘ সময় ভাড়া থাকলেও ভাড়াটে মালিকানা দাবি করতে পারেন না।
• ১২ বছরের ‘অ্যাডভার্স পজিশন’ আইন কেবল চুক্তহীন বা মালিকের অমৌখিক সম্মতির ক্ষেত্রে কার্যকর হওয়ার ঝুঁকি থাকে।
• সম্পত্তি সুরক্ষিত রাখতে নিয়মিত রেন্ট এগ্রিমেন্ট নবায়ন করা এবং ব্যাংক লেনদেনের প্রমাণ রাখা জরুরি।
• সুপ্রিম কোর্টের রায় অনুযায়ী বৈধ ভাড়াটে ও মালিকের সম্পর্কের ক্ষেত্রে মালিকানাই চূড়ান্ত সত্য।